泰國買別墅紀實

泰國 買別墅紀實

很多朋友咨詢在 泰國 買別墅的事，外國人在 泰國 能不能買別墅，有沒有風險和法律保障，在 泰國 買別墅的具體流程是什麼。 今天我和 泰國 同事剛剛協助客戶在 曼谷 的土地廳過戶了一套別墅，並走完所有法律程序，客戶順利拿到了藍本，地契和鑰匙。 下麵我來具體介紹一下在 泰國 買別墅的過程。 四川 的劉先生是我們的老客戶了，之前買過 芭提雅 北區的高檔公寓里維拉，南部帶私家沙灘的公寓 佛羅里達 等，這次特意來看別墅的。2018 年10月7號，我陪他在 曼谷 素萬那普機場 附近看了兩天別墅和土地之後，劉先生下手了一套價值700萬泰銖的商住兩用別墅（可以用此別墅註冊公司並申請工作簽證）。別墅共三層樓，一樓可以當作辦公室，二樓是客廳，三樓是一間主卧和一間客房，三樓半是一間客房。
泰國 的法律規定，非 泰國 籍人在 泰國 購買公寓是可以的（ 泰國 公寓是永久產權，無公攤面積）。但是別墅就不能以外國人的名義購買了。通常的做法是通過註冊公司來購買，公司購買的話會有一些風險，需要涉及到更改公司法人，更改公司股東，股權轉讓和一些雙保險措施， 比如 通過抵押的形式。
因為別墅是現房，我們當天看完，交了25萬泰銖簽購買合同後，劉先生就回國了。
（購房合同示例）
劉先生和開發商商量的過戶日期是2018年12月10號以前，也就是簽購買合同後的兩個月內。
簽完合同，確定了過戶日期，剩下還有幾大步要做：
1：在 泰國 註冊公司
2：根據開發商的要求準備現金或者支票
3：提前兩個星期確定具體過戶時間
4：約好律師，過戶當天律師一起來
5：過戶
6：收房
在 泰國 註冊公司
先買別墅再註冊公司是因為公司的註冊資本要和別墅價格匹配。10月22號，在申請了大概5-6個公司名字之後，公司註冊 成功 ，我們假定公司叫A2Z Co LTD（A2Z有限責任公司），公司的註冊資金是500萬泰銖，公司的法人是我們公司的 泰國 籍會計，公司的三個股東是這個會計和她的兩個姐姐。
因為外國人是不能買土地或者別墅的，所以在過戶以前：
1，公司的屬性必須是 泰國 人公司（ 泰國 人持有至少51%的股份，即為 泰國 人公司），
並且
2：三個股東都是 泰國 人，法人也是 泰國 人，此時公司里沒有買家的任何信息，相當於是別墅先過戶到A2Z有限責任公司名下。
很多朋友會產生疑問，買家 會同 意這樣做嗎，風險如何控制。確實 泰國 買別墅的唯一風險就是過戶，我們下麵講到律師的時候會詳細介紹。 這裡先記住，外國人在 泰國 買別墅只能過戶到公司名下，並且過戶前公司里不能有外國人。
準備現金或者支票
在 泰國 買別墅或者土地與在 泰國 買公寓是不一樣的，一是外國人可以在 泰國 以個人名義買公寓，但是只能以公司名義買別墅。二是必須證明在 泰國 買公寓的錢是從國外匯入 泰國 的，並且要有 泰國 銀行的外匯匯款證明，但是，別墅就不要了，可以用在 泰國 掙的錢直接購買。
（匯款證明示例，每個銀行的格式不一樣）
確定具體過戶時間
劉先生是個生意人，全世界到處飛，10月23號突然通知我們31號他就到 泰國 了，爭取來了就能過戶。我馬上聯繫了開發商，開發商說每個星期只有周四一天去土地廳過戶。只有11月1號了，時間緊迫。開發商1號可以過戶，但是由於臨時通知，律師只有2號能去土地廳。在爭取劉先生同意後，我們1號去 曼谷 的土地廳過戶，2號律師來土地廳做股權轉讓協議和抵押合同。後面我會解釋股權轉讓協議和抵押的目的。
（土地廳照片）
過戶
11月1號早上10點，我們先去 芭提雅 的銀行準備好現金支票，然後直奔 曼谷 的土地廳，約的時間是下午2點。1點10分我們到了土地廳。開發商售樓處的工作人員nana姐已經到了，並且已經提交了相關文件，等我們一到，公司的 泰國 籍法人簽字，別墅就可以過戶到A2Z有限責任公司名下了。看似一切順利，正在我們等待土地廳的工作人員還給我們過戶完的地契的時候，等來的卻是一句老闆不給簽字，需要驗資，必須證明公司賬戶上有300萬泰銖的資產。這一下弄的我們措不及防，因為之前和nana姐確定過過戶是沒有問題的，沒想到前臺的工作人員很配合，但是他的老闆不簽字，必須要驗資。於是我們馬上兵分兩路開車去最近的銀行， 泰國 的公司法人去開戶，我陪劉先生去他的銀行取錢，只要開了公司賬戶，把300萬存進去，讓銀行開個證明就可以了。分秒必爭，希望當天能順利過戶。公司開戶和個人開戶不一樣，銀行需要看很多文件，幸虧我的 泰國 同事非常有經驗，帶了所有的相關文件，順利開了公司賬戶，時間已經是下午四點多了，有可能來不及回土地廳過戶了。但是雖然賬戶開了，300萬現金的資金證明又來問題了。因為此時公司的法人不是劉先生，劉先生雖然信任我們，但是往別人公司存300萬泰銖，而且是事先沒有通知他，他不同意。時間緊迫，我們沒有多少時間，如果過不了戶，後果更嚴重。我和劉先生解釋了很多，也很理解他的顧慮，最後，他同意我們公司寫一份借條，他存200萬泰銖，剩餘的100萬泰銖我幫劉老闆先墊上，我也顧不了這麼多，過戶要緊，但是劉先生的條件是必須在銀行存進去的當天取出來。結果我們開的這家銀行需要至少兩個工作日才能把300 萬全 部取出來，這下可把我們難住了。此時已經是晚上快6點，土地廳早就關門了，已經沒法過戶。 我非常緊張，一直和劉老闆解釋，並和 泰國 同事商量辦法。 泰國 人普遍做事很慢，思路沒有那麼清醒，但是我們的 泰國 同事就是 泰國 的居裡夫人，非常聰明，幹事麻利，思路清晰，我和她當即決定重新在別的銀行多開一個公司賬戶，我們一家銀行一家銀行的問，直到8點多，多數銀行已經關門了，我們終於找到一家銀行，同意我們當天開戶，存錢，取錢全部辦理完。但是條件是明天早上我們要銀行一開門就申請。終於找到了，瞬間我們倆都要淚奔了。我們送走了客戶，打算今天在 曼谷 住。大概晚上11點多，疲憊不堪的我收到了同事的微信：“all documents are ready, good night”(所有文件已備好，晚安)，我的心情，激動的無法入睡。
（酒店拍的 曼谷 夜景）
2號早上7點多，我吃完早飯，洗了個澡，9點鐘和 泰國 同事匯合。先去 泰國 的 大城 銀行取了100萬現金，然後直奔昨天找的那家銀行，劉先生和夫人也到了。10：30 銀行開門，我們帶著300萬現金，排在公司開戶業務的第一個。 泰國 同事拿著昨晚剛剛準備的資料和現金，順利的開了對公賬戶，存了錢，並開了300萬的資金證明。當時為了能快點辦理完畢，我在 曼谷 的土地廳和銀行之間來回送材料，當我收到 泰國 同事的短信說，銀行加速處理了我們的開戶申請，同意當場就可以把300萬現金取出來。我好激動！我馬上通知劉先生，他把我們誇的已經不好意思了。 此時已經是中午12點多了。我們馬上趕往土地廳，律師已經在等我們了。
（排隊進銀行）
土地廳的工作人員和律師看到我們拿著銀行的資金證明回來，都開心的笑了。
前面說到，別墅過戶到公司名下，公司里沒有買家劉先生的名字會有風險，所以需要律師在場，律師需要做的有以下兩件事：
1：向土地廳提交抵押合同，相當於公司借劉先生的錢，然後房子作為抵押，房子抵押給劉先生。此抵押會在土地廳登記，並且在地契上寫明。
2：過戶之後馬上簽署股權轉讓協議，過戶之前公司裡面沒有劉先生的名字，過戶之後，馬上把公司法人變更為劉先生，並且轉給劉先生49%的股份。持有另外51%股份的 泰國 籍股東簽署股權轉讓協議，此協議的作用是在不通知任何股東的情況下，劉先生可以隨時任意更改 泰國 籍股東，此協議由 泰國 籍股東當場簽字生效，並由劉先生保管。
到此為止，在 泰國 買別墅的流程已經全部走完了。我們帶著劉先生開開心心的去別墅收房子。
（二樓客廳）
歷時2天，雖然中間有一些小困難，但是有驚無險。順利收了房子，並且做了雙重保險，劉先生可以放心的回國了，經歷這次，我們和劉先生一家也建立了更好的關係，彼此更加信任對方。結局圓滿。
泰國 買別墅總結：
以過戶為分界點，過戶前，需要先註冊公司，公司註冊後的15個工作日才可以更改法人。然後和律師與開發商一起確定過戶時間，律師需要準備兩份文件，抵押合同與股權轉讓協議，在過戶後簽署，保證買家的利益。
（律師和我們合影）